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「分別共有」與「公同共有」的差別

2022/06/06

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捷運開發在辦理用地取得時,難免會遇到有些土地歷經數代,整個家族後輩因共同持分的人太多,以致土地難以利用或處分

法律上對於不動產的共同持分,分為「分別共有」和「公同共有」。「公同共有」的形成絕大多數原因是繼承不動產,若其中有人對處分方式有不同意見就會導致不動產難以利用或處分,倘再延續下一代,產權將更加複雜,變成無解。

Q:哪一種方式比較好?

A:若辦理「公同共有」會使不動產產權較不明確,大多時候因意見分歧而難以有效運用,最後變成閒置的不動產,若日後繼承人的數量變多,產權使用更加複雜,因此走上法院的案例更是比比皆是。

    但是若以「分別共有」的方式繼承不動產,則產權權屬分明,且更有效率的使用與收益,更降低不動產糾紛,達到土地最佳配置效果。


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n  分別共有:意旨共有人「分別持分」共有財產的特定比例。

ü  民法第817條:數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。

ü  民法第818條:各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。

ü  民法第819條:各共有人,得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。

例:甲乙丙三人分別共有同一筆土地,若甲想要變賣自己的持份,只要訴請法院分割共有物,就可自由進行處分而無需其他共有人的同意。


l  公同共有:意旨共有人「共同」擁有全部的財產。

ü  民法第827條:依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部。

ü  民法第828條:公同共有人之權利義務,依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第820條、第821條及第826-1條規定,於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使,除法律另有規定外,應得公同共有人全體之同意。

 

例:甲乙丙三人公同共有同一筆土地,若甲欲變賣土地就必須取得乙、丙之同意,才可以處分。

 





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